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抓住供需矛盾化解租房痛點

來源:經濟日报 作者:李子嬌 2021年09月17日 09:04

  隨著人口不斷流入,房屋租賃需求在相當長時間內仍然旺盛,特大城市租房市場供需矛盾或更爲突出。租賃市場治理關鍵應在供給端發力,增加現有供給、拓展增量,落實好“租售同權”、加強市場監管,更好地保障承租人權益。

  今年夏天,北京的住房租賃市場在低迷兩年之後迎來了一波“小高峰”。8月底北京市住建委發布《北京市住房租賃條例》(征求意見稿),提出“房産中介機構不得提供轉租服務”“限制租金漲幅”等措施,緊接著對兩家有相關違規行爲的企業進行行政處罰。對北京等特大城市而言,租房價格偏高是不少租客的一個痛點,管理好、規範好租賃市場意義重大。其中,一些觀點需要厘清。

  房租高是因爲長租公寓賺了“高差價”嗎?數據顯示,我國超一線城市租金收益率不足2%,明顯低于國際水平。我國長租公寓的運營大多是分散式公寓,好比是“二房東”,普遍采用“高進低出”“長收短付”經營模式,資金周轉慢,很多長租公寓企業面臨資金壓力。集中式公寓則是房企先建後租,這種“重資産”模式受制于地價貴、成本高等因素,同樣面臨著不小的經營壓力。顯然,說長租公寓企業賺取高額利潤未免有些草率。

  難道是因爲租賃市場存在壟斷經營和惡性競價嗎?近兩年大城市規模化住房租賃企業市場份額僅占2%,市場發展空間很大。但從代表市場競爭和壟斷程度的指標看,分散式公寓的頭部企業中,自如友家、相寓的市場集中度均爲30%左右,集中式公寓以魔方爲首,行業集中度爲56%。頭部企業擁有明顯的渠道優勢和較大議價空間,爲了擴大規模爭搶房源,常以高出市場價20%甚至更高的價格收購房源,導致租金成本水漲船高。

  哄擡價格是一部分原因,究其根本還在于“物以稀爲貴”。第七次全國人口普查數據顯示,近十年北京、上海、深圳的常住人口年均分別增長了22.8萬人、18.5萬人、71.3萬人,雖然增速有所放緩,但大城市人口淨流入的趨勢仍將持續,房屋租賃需求在相當長時間內仍然旺盛。未來一段時期內,隨著人口不斷流入,特大城市租房市場供需矛盾或更爲突出,成爲房租居高不下的重要原因。

  找准了病竈,才能對症下藥。多年前,我國不少城市就在努力解決租房市場供需矛盾和惡性競價問題,有的取得了成效,有的還在探索之中。筆者以爲,租賃市場治理關鍵應在供給端發力。先要盤活存量,通過稅收優惠等政策鼓勵長租公寓企業轉化閑置低效的商業樓、酒店等,增加現有供給;再拓展增量,繼續提升大城市租賃住宅用地占比、加強公租房建設用地規劃、增加保障性租賃住房等;還得落實好“租售同權”,加強市場監管,實時監控租金價格水平,整頓惡性競爭等現象,及時處罰違規經營、損害承租人權益的行爲。不得不提一句,德國法律規定3年內漲幅上限爲15%,這爲我們提供了一些啓示。

(責編:範婉璐)